Вопрос - ответ

Методичка для оформления земельного участка

 

Документы, необходимые для раздела/объединения участков

Вам понадобятся:

  1. Два регистрационных свидетельства на землю (при этом должны совпадать категория и назначение земель).
  2. Два кадастровых паспорта (по одному на каждый участок).
  3. Постановление об объединении (разделе) участков в сельской администрации.
  4. Паспортные данные владельца.
  5. Проект границ участка, заверенный печатью сельской администрации (разрабатывает геодезия).

 

Тема: высота дачного дома, размещение его на участке

Вопрос: какова максимально разрешенная высота дома в садоводстве (Лен.Область, участки по 6 соток) и максимальная этажность. Дом стоит в трех метрах от забора, мы построили к нему пристройку приближающуюся к забору еще на 2 метра, после того как мы завершили строительство, соседи до этого не возражавшие, стали против этой пристройки. есть ли реальные механизмы обязывающие нас разобрать эту пристройку?

Расстояние от построек до границы соседнего участка регулируется
п. 6.7. Строительных норм и правил РФ СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения", утвержденных постановлением Госстроя РФ от 10 сентября 1997 г. N 18-5, в соответствии с которым:
6.7 Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть:
от жилого строения (или дома) - 3;
от постройки для содержания мелкого скота и птицы - 4;
от других построек - 1 м;
от стволов высокорослых деревьев - 4 м, среднерослых - 2 м;
от кустарника - 1 м.
Расстояние между жилым строением (или домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).
При возведении на садовом (дачном) участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, следует скат крыши ориентировать на свой участок".

Поэтому соседи вправе обратиться в суд с иском о сносе или переносе присторойки.

Объемно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений установлены главой 7 этого же СНиПа:
7.1* Жилые строения (или дома) проектируются (возводятся) с различной объемно-планировочной структурой.
7.2* Под жилым строением (или домом) и хозяйственными постройками допускается устройство подвала и погреба. Под помещениями для мелкого скота и птицы устройство погреба не допускается.
7.3 Высота жилых помещений принимается от пола до потолка не менее 2,2 м. Высоту хозяйственных помещений, в том числе, расположенных в подвале, следует принимать не менее 2 м, высоту погреба - не менее 1,6 м до низа выступающих конструкций (балок, прогонов).
При проектировании домов для круглогодичного проживания следует учитывать требования СНиП 2.08.01 и СНиП II-3.
7.4* Лестницы, ведущие на второй этаж (в том числе, на мансарду), располагаются как внутри, так и снаружи жилых строений (или домов). Параметры указанных лестниц, а также лестниц, ведущих в подвальные и цокольные этажи принимаются в зависимости от конкретных условий и, как правило, с учетом требований СНиП 2.08.01.
7.5 Не допускается организация стока дождевой воды с крыш на соседний участок.

В СНиПах, упомянутых в этой главе ограничений этажности также не содержится.
Т.о. в нормативно-правовых документах не содержится ограничений в этажности садовых домиков.

К указанному  СНиПу есть "Изменение N 1 СП 11-106-97 "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан"
(принято Постановлением Госстроя РФ от 12.03.2001 № 17), которое введено в действие с 1 апреля 2001 года (Постановление Госстроя РФ от 12.03.2001 № 17). Согласно п.7.4*. этих изменений в целях наименьшего затенения соседних участков расстояние от садового (дачного) дома, хозяйственных построек и сооружений до границ соседних садовых (дачных) участков, расположенных с востока, севера, запада и промежуточных положений, рекомендуется принимать не менее высоты указанных строений (сооружений), измеренных от планировочной отметки земли до конька крыши (до верхней отметки сооружения). В Приложении №1 есть ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТАЦИИ, НЕОБХОДИМОЙ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА ЗАСТРОЙКУ САДОВОГО (ДАЧНОГО) УЧАСТКА, в который входит Постановление Главы администрации (решение Правления садово-дачного объединения) о разрешении обустройства и застройки индивидуального садового (дачного) участка и Проект застройки индивидуального садового (дачного) участка и паспорта проекта жилого строения дома и других построек, согласованные в установленном порядке с органами архитектуры и градостроительства. При согласовании пректа органы архитектуры согласовывают проект с учётом того, что этажность определяются проектом застройки данной территории. Ещё этажность зависит от материала стен, то есть от класса пожарной безопасности..

Как правильно оформить соседний участок, чтобы объединить его со своим

Как правильно оформить соседний участок, чтобы объединить его со своим, рассказывает Светлана ГОЛОВАНОВА, заместитель начальника отдела по государственной регистрации прав на нежилые объекты недвижимости, незавершенного строительства, земельных дачных и садовых участков Управления Росрегистрации по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО

Дачные и садовые участки значительно дешевле, чем земля под домик в деревне. К тому же есть возможность полностью обосноваться здесь: если дом годен для проживания, можно и прописаться.
Одна беда - нарезанные участки небольшие: 4 - 6 соток. А так хочется простора для души!
Если есть возможность, любители загородного уединения покупают соседние участки. Остается лишь правильно их оформить, чтобы получить единые владения.
- В соответствие с действующим законодательством невозможно объединение двух и более участков, имеющих разную категорию, - поясняет Светлана Голованова. - Земельный участок категории «земли сельхозназначения» с разрешенным использованием для огородничества предназначен исключительно для выращивания ягодных, овощных и иных сельхозкультур. Возведение капитальных жилых строений здесь запрещается. Случаев обращения в управление за регистрацией прав собственности на объединенные земельные участки с разными категориями до настоящего времени не было. Но на будущее горожанам необходимо учитывать этот нюанс.

Изучаем бумаги на участок

В нашей стране применяется принцип целевого использования земли. Каждый участок имеет определенное назначение, которое указывается в кадастровом плане и свидетельстве о государственной регистрации права собственности на землю.

Встречаются следующие типы участков:

- Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Здесь возводить хоромы не только можно, но и нужно. Если такой участок будет пустовать, то хозяина могут оштрафовать за нецелевое использование. Теоретически, по закону, возможна даже крайняя мера: изъятие не по делу используемой земли с выплатой владельцу компенсации.

- Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Такие участки предназначены в первую очередь для выращивания сельхозкультур - овощей, фруктов. Зато заниматься строительством необязательно.

- Дачный участок.
Его собственникам дается наибольшая свобода: хочешь - строй полноценный загородный дом и получай постоянную регистрацию (прописку). Хочешь - ничего не строй. Выращивание любых посадок также по желанию. Можно сделать кучу грядок или обустроить замечательную лужайку на весь участок.

- Садовый участок.
Тут нужно посадить хотя бы пару плодовых, ягодных или овощных культур, а на остальную площадь отвести хоть для детской, хоть для спортивной площадки, хоть для лужайки. Поскольку такой участок предназначен и для отдыха.

- Огородный участок.
Здесь обязательно выращивание ягодных, овощных, бахчевых или иных сельхозкультур. А вот строить домик среди грядок запрещается.

Что делать?

Иногда участки разного назначения оказываются рядом. Поэтому при покупке внимательно изучите документы. Если у вас, к примеру, уже есть участок для ИЖС, а соседний предназначен для огородничества, то объединить их не получится.
Исправить ситуацию после сделки, то есть добиться единения своих владений, теоретически возможно. Но этот путь настолько долог и тернист, что, по мнению специалистов, игра вряд ли стоит свеч.
Для тех, кого трудности вдохновляют, сообщаем: чтобы объединить разные участки, нужно оформить переведение одного из них в ту же категорию, что и другой. Для этого требуется специальное индивидуальное решение регионального органа исполнительной власти. То есть если участки находятся в пригороде Тюмени, то понадобится ни много, ни мало - получить «добро» правительства Тюменской области. Согласитесь, что значительно проще изначально все оформить правильно.

 

Мне был предоставлен в собственность земельный участок площадью 6 соток. Я стал переоформлять документы. После межевания выяснилось, что фактическая площадь участка - 6, 9 соток. Меня заставляют выкупать 0,9 сотки. Правомерны ли требования Администрации. Какова выкупная цена.

В данном случае требования Администрации правомерны, так как фактически 0, 9 сотки являются самозахватом.

По согласованию с органом местного управления, Вы должны решить, брать эту "лишнюю" землю в аренду, либо выкупать.

После проведенного межевания, Вы должны обратиться в Администрацию района с планом участка и заявлением, в котором будет выражена просьба о передаче земельного участка в собственность, либо в аренду.

Выкупная цена зависит от месторасположения и качественных характеристик земельного участка.

 

Я председатель СНТ, наши садоводы хотят расширить свои участки за счет земель общего пользования, возможно ли такое.

В случае, если земли общего пользования в Садоводческом товариществе принадлежат Вам на праве собственности, то отчуждение, залог, сдача в аренду садового, огородного или дачного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности.

Если земли общего пользования оформлены на праве аренды, либо бессрочного пользования, то распоряжение такой землей осуществляется с согласия собственника, то есть в соответствии с распоряжением местной администрации.

 

Я член СНТ, у меня в собственности 5 земельных участков, объединенных в один. В уставе СНТ записано, что все взносы оплачиваются пропорционально размеру земельного участка. Я оплачиваю взносы в пятикратном размере, означает ли это, что на общем собрании у меня пять голосов?

Так как фактически Вы являетесь собственником одного участка, с одним кадастровым номером, пусть и несколько большего размера, чем у других садоводов, право голоса на общем собрании у Вас тоже один. Здесь же необходимо отметить, что и членский взнос Вам надлежит оплачивать так же в одинарном размере, так как понятие "членство" не зависит от размера участка, либо от иных его характеристик.

Целевые взносы оплачиваются в соответствии с решением общего собрания Вашего товарищества, так как в настоящее время, на Федеральном уровне, данный вопрос не урегулирован.

Наш сосед с южной стороны возвел жилой дом с нарушениями установленных норм, а именно: стена дома находится на расстоянии 0,5 метров от границы участка. Это нарушает мои права (противопожарные нормы, санитарные нормы, затенение участка). На участке круглый год тень и сырость. Могу ли я обязать соседа снести строение.

В данном случае, можно посоветовать обратиться в суд с исковым заявлением. Подав иск в суд, Вы можете рассчитывать как на денежную компенсацию, так и на уменьшение этажности затеняющего дома или даже на полный его снос.

Возведение построек на земельном участке регулируется нормативами, установленными различными государственными органами: ГОСТами, СНиПами и др.

Санитарно-эпидемиологическая служба (СЭС), не допускает полного затенения окон соседнего строения свыше трех часов подряд в течение светового дня. Если это происходит, значит, нарушены нормы инсоляции.

Нельзя также располагать жилой дом ближе 5 м от края участка. Хозяйственные постройки на участке (гаражи, сараи), не превышающие 2,5 м высоты, могут располагаться на расстоянии 1 м от края участка. Если они выше, то должны быть соразмерно отодвинуты от границы.

Хочу приватизировать участок. После межевания участка, я предъявил на подпись соседу акт согласования границ, но он его отказался подписать, так как не согласен с установленными границами. Другого соседа я давно уже не видел - его участок заброшен. Что мне делать?

В случае спора с соседом и при отсутствии возможности получить от него подпись в соответствующем акте, Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.

В данном случае, суд в своем решении утвердит представленные границы, а Вам останется после этого зарегистрировать свой земельный участок.

 

Садовод не платит взносы и платежи за землю, свет, воду уже 7 лет. Каким образом можно взыскать с него платежи и взносы, и за какой период?

В соответствии с действующим законодательством, член СНТ обязан своевременно уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и уставом такого объединения, налоги и платежи.

В данном случае Вам необходимо обратиться в суд и взыскать в установленном законом порядке с неплательщика взносов долг. К исковому заявлению необходимо приложить обоснованный расчет взыскиваемой суммы.

Общий срок исковой давности 3 года, следовательно, долг Вы можете взыскать только за этот период.

 

Имеет ли право председатель (член правления) накладывать штраф на садоводов за нарушение пунктов устава.

К компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относится установление размера пеней за несвоевременную уплату взносов.

 

Я председатель правления. Члены товарищества самовольно перенесли забор и заняли часть дороги. Какие методы воздействия могут быть применены к данным людям.

Методов воздействия в данном случае может быть два.

Во-первых, вопрос можно решить путем переговоров и убеждений членов товарищества с просьбой перенести забор в соответствии с генеральным планом.

Если убедить садоводов не удастся, то необходимо за разрешением данного спора обратиться с исковым заявлением в суд. Среди исковых требований в данном случае будет восстановление границ земель общего пользования в садоводческом товариществе.

 

Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" дает председателю право выдавать доверенности, в том числе с правом передоверия. Поясните, о каких доверенностях идет речь.

В данном случае речь идет о доверенностях, дающих право представлять интересы и выступать от имени Садоводческого товарищества, как от юридического лица, в государственных и иных органах.

Так, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, доверенность от имени юридического лица выдается за подписью ее руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. В практике также встречаются случаи, когда председатель правления садоводческого товарищества заверяет доверенности на представление интересов садоводов на общем собрании.

 

Я председатель СНТ. Один из членов нашего садоводческого товарищества имеет задолженность по взносам. Сумма задолженности 30.000 рублей за 4 года. В какой суд мне обращаться?

Общий срок исковой давности, в соответствии с действующим законодательством - 3 года, поэтому задолженность Вы сможете взыскать только за этот период.

В соответствии со статьей 23 Гражданского процессуального кодекса РФ мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции, в том числе дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на день подачи заявления (50 000 рублей).

Следовательно, с исковым заявлением о взыскании задолженности по взносам Вы должны будете обратиться к мировому судье по месту нахождения ответчика.

 

При межевании выяснилось, что граница соседнего земельного участка фактически расположена на моем. Я не подписывал акт согласия границ. Добровольно передвинуть забор он отказывается. Что я могу сделать, для восстановления границ.

В случае возникновения спора между владельцами земельных участков по установлению границ, другого выхода, кроме как, обратиться в суд - нет.

В ходе процесса, изучив представленные сторонами доказательства и другие материалы дела, суд выносит решение об установлении границ между земельными участками. После вынесения судом решения, акт согласования границ уже не понадобиться.

 

В свидетельстве на право собственности на землю, допущена ошибка в графе площадь земельного участка. Меня заставляют выкупать "лишнюю" землю. Что мне делать?

Советуем Вам обратиться в суд с заявление об установлении факта технической ошибки в правоустанавливающем документе, и об обязании соответствующего органа внести в Свидетельство о праве собственности изменений. Выкупать образовавшуюся таким образом "лишнюю" землю Вам не нужно.

 

Наше СНТ недавно образовалось. Электричество пока еще не проведено. На общем собрании было принято решение об электрификации товарищества и сборе денег. Сумма не маленькая, не все хотят или могут сдать такие деньги. Можем ли мы не подключать людей, не сдавших деньги на свет?

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан своевременно уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные настоящим законом и уставом такого объединения, а так же выполнять решения общего собрания членов такого объединения или собрания уполномоченных и решения правления такого объединения. Следовательно, если садоводы не выполняют решение общего собрания, и не участвуют в сборе денег на электрификацию товарищества, то Вы вправе не подсоединять их к линии электропередач, пока они данную работу не оплатят.

 

ВЗНОСЫ: ПРАВ ЛИ ТОТ, КТО ПЛАТИТ ДВАЖДЫ

На общем собрании членов товарищества было принято решение о том, чтобы взносы собирались в зависимости от количества принадлежащих садоводам соток. Законно ли такое решение?
Лукина Л. С., Владимирская область.

Данное решение общего собрания не соответствует нормам действующего законодательства.

Статьями 1, 16, 18, 19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" устанавливается равенство прав и обязанностей членов Садоводческого некоммерческого товарищества.

Закон предусматривает право садовода иметь в собственности один или несколько земельных участков, расположенных на территории одного садоводческого объединения.

При этом закон не указывает на то, что размер взносов может быть поставлен в зависимость от того, сколько участков принадлежит гражданину, не влияет на размер взносов и их площадь.

Напротив, анализ норм закона дает право утверждать, что равные права членов садоводческого объединения влекут за собой равные обязанности, в том числе - обязанность по уплате взносов.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 42 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" при ликвидации товарищества земельный участок и недвижимое имущество, находящиеся в собственности садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, могут быть с согласия бывших членов такого объединения проданы в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, а вырученные средства за указанные земельный участок и недвижимое имущество переданы членам такого объединения в равных долях.

Поскольку данная норма указывает на то, что вырученные от реализации имущества общего пользования, средства передаются членам садоводческого объединения в равных долях, подразумевается, что в равных долях взносы садоводами и вносились.

При этом имущество, находящееся в совместной собственности членов товарищества, или в собственности СНТ, в соответствие с п.2 статьи 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" создается на целевые, членские и вступительные взносы.

Равные права по возмещению доли в совместной собственности товарищества, порождают равные обязанности по оплате взносов.

Каждый член товарищества на равных условиях с другими пользуется имуществом общего пользования и на этих же условиях должен участвовать в его приобретении и содержании, оплате труда работников, заключивших с товариществом трудовые договоры, в связи с чем, размер членских взносов не может зависеть от размера земельного участка.

Сторонники мнения о том, что размер взносов должен зависеть от площади земельного участка, ссылаются, как правило, на то, что участки большей площади потребляют больше воды и производят больше мусора, чем обычные, шестисоточные участки.

Данное утверждение нельзя признать верным, так как потребление воды и количество производимого мусора зависит скорее от количества людей, проживающих на том или ином участке, а не от его площади.

Ведь на участке, размером 6 соток может проживать многодетная семья, а на участке в два раза большем - пожилая пара.

Членские взносы - денежные средства, периодически вносимые членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения на оплату труда работников, заключивших трудовые договоры с таким объединением, и другие текущие расходы такого объединения (ст. 1 ФЗ № 66-ФЗ).

Сторож вряд ли будет дважды обходить участок большей площади, а бухгалтер вести двойную бухгалтерию и т.д. То же касается и других работников, они не оказывают повышенного внимания участкам с большей площадью.

Одним из важнейших прав садовода, являющегося членом садоводческого объединения, является возможность принимать участие в деятельности такого объединения.

Свое право на участие в деятельности объединения, садоводы реализуют через участие в общих собраниях и голосовании при принятии тех или иных решений.

Член объединения имеет один голос на собрании, то есть право равное с другими членами садоводческого объединения. Обязанности при этом, тоже должны быть равными.

По какому тарифу члены садоводческого товарищества рассчитываются за потребленную электроэнергию? (Оригинальный текст вопроса: Садоводческие товарищества платят за электроэнергию дорого. Мы платим городской тариф плюс надбавка за пользование ЛЭП какого-либо акционерного общества. почему так происходит?)
Информационным письмом ФСТ России № ДС-4928/14 от 12.08.2005 г. разъяснены вопросы оплаты электроэнергии членами садоводческих обществ и содержании принадлежащего им имущества. В указанном письме сказано, что оплата потребленной членами садоводческих обществ электроэнергии осуществляется по тарифам, установленным для городского населения, а также разъяснены вопросы содержания и обслуживание принадлежащих садоводческим обществам электрических сетей и трансформаторов. Тарифы на электроэнергию для садоводческих обществ, рассчитывающихся по общему счетчику на вводе, устанавливаемые департаментом по тарифам и ценам, ниже тарифов для городского населения, поэтому величина этой разницы является источником (полностью или частично) компенсации расходов на содержание и обслуживание принадлежащих им электрических сетей и трансформаторов. Разъясняем, что плата за услуги по передаче электроэнергии по сетям сторонних организаций с садоводческих обществ взиматься не должна.